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18/06/2018

Extension de maison et législation Article-3

conseiller municipal patrick manca 30960 les mages

 

Chaque extension d’une maison est soumise à des contraintes et des obligations légales. Le point sur ce qu’il faut savoir et les démarches administratives à réaliser avant de débuter les travaux.

Une extension de maison est soumise à des contraintes et des obligations. Ces dernières sont plus ou moins lourdes à gérer pour le propriétaire désirant réaliser des travaux en fonction du lieu de sa résidence et du Plan Local d’Urbanisme (PLU) mis en place par la commune.

Pour commencer, la faisabilité du projet doit être vérifiée par un professionnel du BTP, soit un artisan, soit un chef d’entreprise générale ou d’entreprise de construction, soit un architecte diplômé. À l’issue de cette étape, votre projet peut devoir subir quelques modifications. Toutefois, vous serez rassurés sur la qualité de votre extension et sur les façons de l’intégrer dans votre environnement.

Pour la plupart des projets d’extension de maison, une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire doit être déposée en mairie. Seul l’aménagement de combles, de cave ou de garage peut échapper à cette règle à condition que les travaux ne modifient pas l’aspect extérieur du logement et que la superficie ne dépasse pas un certain nombre de mètres carrés.
Pour vous aider à y voir plus clair sur la réglementation en vigueur, j’ai donc résumé les différentes obligations liées à la création d’une extension de maison et mis en valeur les points importants pour que vous ne perdiez pas de temps à rechercher ces renseignements dans les documents officiels.

Extension de maison et législation : faire appel à un architecte

Cet article tiré du Guide des prix extension de maison vous donne les clés pour réussir votre projet. La loi n’impose de mandater un architecte pour son extension de maison que lorsque la superficie totale de l’habitation dépasse un certain seuil. Pourtant, les connaissances de l’architecte permettent bien souvent d’éviter des erreurs et augmenter le potentiel de sa maison dans son entier. Ce professionnel délivre des conseils sur la distribution et la configuration des pièces, sur les matériaux à privilégier, sur le type d’extension en fonction de l’architecture et du terrain existant, etc. Il aide également pour le montage des dossiers des démarches administratives et peut, si le propriétaire le désire, coordonner les différents corps de métier et suivre les travaux jusqu’à la remise des clés.

Dans un premier temps, ses relations d’affaires et commerciales vous garantissent des économies sur l’achat des matériaux. Dans un deuxième temps, son expérience lui permet de gérer le chantier d’une main de maître et de respecter les délais de réalisation des travaux. Cette option entraîne des honoraires supplémentaires qui correspondent à un pourcentage du montant des travaux. Ils dépassent rarement les 12 % mais peuvent être un peu plus élevés si l’architecte bénéficie d’une bonne notoriété.

Autre point fort lié au fait d’être soutenu par un professionnel : en cas de désaccord avec l’administration, l’architecte peut intervenir et faire accélérer la procédure du permis de construire ou la déclaration préalable de travaux. Il peut de la même façon, parlementer avec l’Architecte des Bâtiments de France pour obtenir un accord. L’avoir à ses côtés rassure et permet de réduire les délais. L’architecte joue alors pleinement son rôle d’accompagnateur.

Extension de maison et législation : quand demander un permis de construire ?

Le permis de construire est le document administratif qui fournit aux organismes concernés tous les éléments nécessaires à la vérification d’un projet de construction et du respect des règles d’urbanisme de la commune. Les documents à fournir sont composés entre autres d’un document graphique montrant l’insertion de la construction dans le paysage, d’une photographie du terrain et de l’environnement proche, des plans concis de la construction et les différents formulaires à remplir en fonction de la nature du projet.

Un permis de construire est exigé pour les extensions ayant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m² ou à 40 m² dans les zones urbaines (zones U). La demande de permis de construire est également obligatoire lorsque le projet d’extension fait apparaître une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m², inférieure à 40 m² et portant la surface totale de l’habitation à 150 m² ou plus (le seuil de 170 m² a été abaissé à 150 m² en 2016). Dans cette dernière situation, le recours aux services d’un architecte devient en plus indispensable.

Par ailleurs, si votre projet comporte des opérations de restauration immobilière, si les travaux touchent à des immeubles ayant pour titre « monument historique » ou si certains travaux modifient la structure du bâtiment tout en changeant sa destination, le permis de construire s’impose également. Vérifiez que votre dossier soit complet pour éviter qu’il ne vous soit renvoyé ! Cela rallongerait d’autant plus les délais d’obtention d’une réponse de l’administration.

Extension de maison et législation : quand réaliser une déclaration préalable de travaux ?

La déclaration préalable de travaux est un dispositif officiel qui régit l’ensemble des travaux non soumis à permis de construire. Plus simple à remplir et demandant moins de documents que le permis de construire, cette formalité réclame toutefois rigueur et méthode pour être prise au sérieux et acceptée par les services compétents.

Une déclaration préalable de travaux est exigée dans différents cas. Premièrement, elle est obligatoire pour les extensions ayant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m². Elle s’impose pour toute extension de maison ayant une surface de plancher ou une emprise au sol inférieure ou égale à 40 m² et ne portant pas la surface totale de l’habitation à 150 m² en zone urbaine et en s’appuyant sur un document d’urbanisme. Les règles sont les mêmes pour les extensions portant la surface habitable à 150 m² et situées dans une zone non classée. Vous devrez également déposer en mairie une déclaration préalable de travaux si vous souhaitez changer la destination de la bâtisse existante, si vous pensez inclure à vos travaux d’extension des travaux de ravalement de façades ou si vous désirez modifier l’aspect extérieur d’une bâtisse. L’autre obligation de remplir une déclaration préalable de travaux est lorsqu’une modification du volume d’un bâtiment apparaît après le percement d’un mur extérieur.

Enfin, la déclaration préalable de travaux devient indispensable pour certains cas particuliers : par exemple lorsque les travaux se déroulent à l’intérieur des immeubles de secteurs protégés et si ces mêmes travaux ne modifient pas la structure ou les volumes originaux. Ce document obligatoire reçoit généralement une réponse de l’administration sous un mois.

Extension de maison et législation : le PLU et ses caractéristiques

Le Plan Local d’Urbanisme de la commune fixe les règles d’urbanisme et apporte des informations essentielles concernant la construction, l’extension ou la rénovation d’une habitation. Les prescriptions architecturales doivent être respectées à la lettre pour que le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux soient acceptés par les services de l’urbanisme de la commune.

Le PLU remplace depuis l’année 2000 le POS (Plan d’Occupation des Sols) et reste le seul document officiel à consulter avant de réaliser tout projet d’extension de maison. Il tient compte des obligations environnementales imposées par l’État dans le cadre de la politique sur le développement durable et la transition énergétique. Il impose certaines normes et n’autorise que les matériaux et les coloris respectant le projet d’urbanisation de la municipalité. Les professionnels du BTP ont l’obligation de le connaître pour pouvoir transmettre les différentes informations à leurs clients. Les obligations du PLU se retrouvent nécessairement dans les plans et les devis. Les particuliers souhaitant agrandir leur maison sans engager de professionnels doivent consulter le PLU en mairie et relever les éléments qui peuvent modifier leur construction.

Notez que les communes disposent d’une certaine latitude et selon leur zone géographique peuvent imposer ou non la demande de permis de construire au-dessus d’une certaine superficie.

Extension de maison et législation : le non-respect du PLU

Le non-respect du PLU, la non-conformité des travaux, le défaut de permis de construire ou l’absence de déclaration de travaux entraînent des sanctions. En cas de non-respect des règles d’urbanisme, le maire dispose de plusieurs alternatives. Pour toute situation de non-conformité, les sanctions encourues sont principalement administratives.
À noter : la conformité doit être attestée par le formulaire DAACT dès l’achèvement des travaux.

Dans le cas de travaux non autorisés, le maire peut décider de faire interrompre le chantier ou de faire démolir la partie nouvellement construite. Il peut aussi interdire le raccordement aux réseaux. Le contrevenant peut se voir infliger une amende pouvant s’élever à 300 000 €. Il lui est toutefois possible de déposer un permis de régularisation pour éviter l’application de l’action en démolition.

Dans le cas de travaux dissimulés (comme un aménagement de cave ou de combles de plus de 40 m²), les sanctions peuvent être administratives, civiles, fiscales et même pénales.

Des agents assermentés contrôlent régulièrement les nouvelles installations et établissent un rapport destiné à la municipalité. Ces agents ont trois ans pour intervenir. Le propriétaire ne peut se soustraire à cette visite. S’il y fait obstacle, il risque une amende de plus de 3 000 € et une peine de prison.

Patrick MANCA

Votre conseiller municipal

 

 

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